Kupoprodaja ili poklon nepokretnosti ili nešto treće

Putem ugovora o prometu prava na nepokretnosti se vrši prenos prava svojine i drugih prava na legalnoj ili nelegalnoj nepokretnosti. Ti ugovori su najčešće ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i ugovor o poklonu nepokretnosti. Narodni izraz za to je da se vrši „kupovina nepokretnosti“, „kupujem stan“, „kupujem kuću“. Pre zaključenja bilo kakvog ugovora koji ima za predmet promet prava na nepokretnosti, neophodno je:

  • izvršiti niz provera vlasničkog stanja na nepokretnosti (vrsta prava, tačnost i potpunost podataka u samom registru prava na nepokretnosti, da li je u pitanju suvlasništvo, zajednička svojina i druge podatke),
  • pravnog stanja same nepokretnosti (legalnost, upisane terete u vidu hipoteka, zabeležbi, prava plodouživanja i slično)
  • da li postoje smetnje ili ograničenja za promet prava na nepokretnosti i
  • druge podatke.

Uloga advokata kod ugovora u vezi sa nepokretnostima

advokat kupovina nepokrentosti

https://www.freepik.com

Ako postoji bilo kakva smetnja ili ograničenje za promet prava na nepokretnosti, preporučujemo da uzmete stručnu pravnu pomoć u vidu advokata. Time ispunjavate onaj zahtev koji meni često klijenti postave: „Hoću da je sve čisto i po zakonu“. Tako i treba raditi jer se nepokretnost ne kupuje svakodnevno i često se ostavlja naslednicima. Zato ne treba uz korist nepokretnosti steći ili ostaviti naslednicima i nerešene probleme. Desilo se nekoliko puta da kupac odustane od kupovine određene nepokretnosti. Kada se raspita o pravnom statusu nepokrenosti kupac može da shvati da ne želi da uzima pravno problematičnu nepokretnost. Kod ugovora o kupoprodaji nepokretnosti razlikujemo nekoliko modaliteta kupoprodaje:

U izgradnji, na kredit, na rate, zamena, legalno, nelegalno?

izgradnja kupovina stana

https://www.freepik.com/

Spram stepena izgrađenosti, razlikujemo ugovore o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji i već izgrađenih nepokretnosti. Izgrađene nepokretnosti mogu biti sagrađene bez građevinske i/ili upotrebne dozvole i tada takav promet nazivamo prometom „nelegalnih“ nepokretnosti. Sada trenutno se takve nepokretnosti najčešće nalaze u postupku koji se naziva „ozakonjenje objekata”.

Spram načina isplate kupoprodajne cene, najčešći oblici u praksi su kupovina nepokretnosti na kredit banke, kupovina nepokretnosti uz subvenciju državnih fondova ili ministartsva, kao i kupovina nepokretnosti na odloženo plaćanje ili na rate. Svaki od ovih modaliteta zahteva specifičan korpus ugovorna klauzula, prava, obaveza i garancija, nekad i propratnih ugovora za izvršenje obaveza druge ugovorne strane.

Pored navedenih najčešćih oblika ili modaliteta prometa prava na nepokretnosti, radili smo i:

  • ugovore o ustupanju i raspodeli imovine za života,
  • ugovor o zameni nepokretosti, (iako ih je u poslednje vreme poreska politika oporezivanja i takse kod notara obesmislila),
  • ugovor o deobi imovinske zajednice,
  • ugovor o doživotnom izdržavanju i
  • ugovore kojima se vrši deoba bračne sutekovine.

Svaki ugovor može imati različite modalitete

Usled modaliteta i radi pravne sigurnosti, svakoj izradi ugovora se mora pristupiti sa punom pažnjom i posvećenošću detaljima kako bi se interesi ugovornih strana ostvarili na zadovoljstvo svih učesnika pravnog posla. Bez obzira da li je u pitanju kupovina nepokretnosti „na kredit“ banke ili se zasniva pravo doživotnog plodouživanja ili se odriče takvog prava ili se vrši oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava ili uz refundaciju PDVa ili je to tzv. „kredite za mlade“ ili postoji neki drugi modalitet, prvi korak ka izradi kvalitetnog ugovora koji jasno formuliše volju ugovornih strana i sprečava sporove u budućnosti je da se pregovori vode uz pomoć advokata koji ima iskustva u ovoj oblasti prava kako bi se sve pojedinosti pravnog posla potpuno, jasno i precizno dogovorile.